7招破解商品房交易“陷阱”-房产纠纷法律援助-法律咨询问答库-新昌律师网

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问题	7招破解商品房交易“陷阱”
释义	招数一多摸底选购房产时，消费者要尽可能详细了解楼盘情况，寻找合适的交易对象，最好购买由信誉较好、资金雄厚的房地产开发企业开发的楼盘。提醒：消费者在决定购买尚未竣工的楼盘前，要注意审查两个文件，即房屋出卖人是否具有房地产开发企业资格、是否具有商品房预售许可证。如果是已竣工的楼盘，要注意审查该楼盘的初始登记所有权人是否为该开发企业。上述文件是证明双方签订商品房买卖合同有效的合法凭证。招数二查安置消费者决定购买一套房屋时，要注意审查该套房屋是否已被开发企业安置给了被拆迁人。根据相关法律规定，如果开发商将本该补偿安置给被拆迁人的房屋另行卖给第三人，被拆迁人将优先取得该补偿安置房屋。提醒：房屋拆迁管理部门都建立了拆迁档案管理制度，消费者只需到该部门查询一下，就能够避免上当。招数三查抵押开发商由于资金周转等原因，有可能将未出售的房屋向金融机构抵押贷款。按照有关法律规定，对已经抵押的房屋，在未告知或未取得抵押权人同意的情况下所签订的购房合同原则上无效。基于此，若消费者购买已被开发商抵押的房屋，将可能很难取得房屋产权。提醒：消费者购房前，一定要到房地产登记管理部门查询房屋是否存在抵押的情况，然后再决定是否购买。招数四看合同开发商销售房屋时，除签订标准合同外，还常与消费者另签补充协议。这些补充协议在实践中常常由开发商单方面拟定，其中可能包含不合理甚至诱骗的条款。提醒：对合同，消费者一定要重视，应亲自或委托专业人士加以识别，以求签订公平合理的补充协议，特别是对如税款、交房、延迟交房、质量保修、交付房地产证、物业管理以及产权担保等涉及消费者实质利益的条款更应加以注意。招数五存广告目前，我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，个别开发商为获取更大利润，销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，最终却难以兑现，导致纠纷出现。根据相关法律规定，开发商在销售广告和宣传资料中，就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定、并对消费者决定订立合同及房屋价格的确定具有重大影响的，即使该说明和允诺没有明确订立在合同中，也应当认定为合同内容。提醒：消费者与开发商订立正式书面合同时，可将开发商在销售广告和宣传资料中的说明和允诺写入合同，至少应该保存销售广告，为可能出现的诉讼保存证据。招数六办登记消费者与开发商签订商品房买卖合同的目的在于取得房屋的所有权，因而对房屋权属的登记起着确定权属、定纷止争的作用。根据相关法律规定，商品房预售合同登记的义务在于开发企业，对现房申请办理所有权登记的主要义务在于购买人。提醒：消费者签订商品房预售合同后，一定要督促开发商向房地产行政管理部门办理预售合同登记手续；房屋竣工后，一定要及时持相关文件到房地产行政管理部门办理房屋所有权转移登记手续，以防止出现“一房二卖”或房屋被抵押等情况。招数七巧维权发生纠纷后，消费者可向当地消协投诉，请求消协组织调解，这种解决方式成本最小。提醒：如果在消协组织下不能调解解决纠纷，则可依法向人民法院提起诉讼。切不可采取极端方式解决问题。
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